マンションを査定する
このページでは、マンションの査定（無料）でチェックされる箇所や価格が決まるポイントについてと、簡易査定と訪問査定の違いなどについて説明していきます。
簡易査定と訪問査定の違い
マンション査定といっても、査定方法には簡易査定と訪問査定の2種類があります。
- 簡易査定
電話やインターネットで物件情報を伝えて、データから算出した汎用的な査定
- 訪問査定
業者が実際に訪問して、マンション自体と周辺環境を現地調査した上で試算する査定
いずれも無料ですが、検討材料として複数業者に見積をとるほうがベターなので、あまり訪問を受けたくない場合など、まず簡易査定を何社かに依頼して、業者を絞り込むとよいでしょう。
マンション査定の評価項目とは
訪問査定で調査され、評価対象となる項目は、主に以下の5つのカテゴリーに分類できます。
- 立地条件
建物に関する方位や日当たり、眺望や風通しのよさなど。
立地場所に関する形状や道路幅、間口と奥行きの比率など。
- 室内及び屋外の管理状況
内外装の汚れや傷み、雨漏りの有無や共有部分の劣化など。
- 周辺環境
騒音、臭気、高圧電線の有無など。
- 利便性
駅など交通機関、学校・病院・スーパー・コンビニ・金融機関などとの距離。
- その他設備や権利関係など
駐車場、管理費、施設内のその他設備などの有無。
登記簿上の面積と権利関係、法的規制など。
これらを、周辺マンションの販売事例と照らし合わせて査定価格が算出されます。
同じマンション内でも査定額は異なる
同じマンション内でも、階数や日当たり、眺望、そして使用状態によって査定価格は異なります。
専用庭がある1階の場合を除けば、上階になるに従って0.5％ずつ評価額が上がるという査定マニュアルもありますが、エレベーターがないマンションでは、2・3階のほうが評価も高くなることがあります。
方位も、一般的には南向きが一番高い評価で、東西向きは-5％、北向きは-10％、逆に南向き角部屋だと+5％になるといわれています。ただし、隣接する建造物との兼ね合いで日照条件や眺望が悪い場合、南向きでも評価は下がります。
築年数と査定価格の関連性は
財団法人 不動産流通近代化センターの中古マンション価格査定マニュアルによれば、築年数10年をひとつの基準として、より新しい場合は1年あたり+1.5％のプラス評価となり、より古い場合は-1.5％のマイナス評価となる基準があります。
加えて、築年数が16～20年では1年あたり-2.0％、21年以上では1年あたり-2.5％のマイナス評価となります。つまり、築年数10年以内で売却するというのが、マンション買い替えのひとつの目処ともいえるでしょう。
また、1981年6月に現在の耐震基準が施行されているので、それ以前と以降のどちらの基準で建てられたマンションかによって、査定価格にも影響が出ます。
管理状態も査定価格に影響する
共有部分の管理状況も査定価格に影響します。中古マンション価格査定マニュアルでは、以下のような評価基準があります。
- 管理人が毎日勤務：+2
- 管理人が週5日勤務：±0
- 巡回がない：-8
- 管理組合運営が機能している：+3
- 管理組合運営が機能していない：-7
- 清掃状態が良好：+2
- 清掃上体が悪い：-2
- 無借金で大規模修繕されている：+3
- 修繕積立金制度が無い：-5
これが全てではありませんが、最高で+10評価、 最低で-22になるので、日頃から管理状態には注意しておきましょう。
査定額は高ければいいというわけではない
複数業者から査定価格を出してもらうと、同額ということはそうそうないでしょうが、一番高い査定を出した業者がベストの選択かといえば、必ずしもそうではありません。
査定価格＝売却できる価格ではなく、あくまで買い主との交渉の上で売買価格が決まるわけですから、相場より高い価格で売れる可能性はそう高くありません。
極端な例では、査定価格を高く出しておいて、売買交渉時に大幅な値引きを要求してくる業者もあるのです。
そういった点も踏まえて、査定価格で業者を比較する際は、現実的に売却可能性が高い、適正価格を提示してくれるところを見極める必要があります。