まずはじめに

このページでは、中古マンションの査定及び売却に関連する法律や費用について知っておくべき基本知識を説明していきます。

中古マンション査定に適用される取引事例比較法

不動産査定に関する法律のうち、中古マンションや一般的な戸建て住宅の査定に適用されるのは、取引事例比較法です。取引事例比較法では、査定するマンションの周辺で類似した物件の最新売買事例を参考に、査定価格を算出します。

査定評価の対象となるのは、

• 築年数・建物や室内状況
• 日当たり・風通し・眺望といった立地条件
• 公共施設までの距離や周辺環境

などです。査定するマンションと、事例にあるマンションとで、こうした項目を比較して、査定価格が決まります。

ちなみに、新築マンションには原価法が、賃貸収益に対する査定など投資目的の物件には収益還元法が、それぞれ適用されます。

査定価格＝売却価格にはならない

査定金額とは、その査定をした業者が3ヶ月程度の期間で売却できる可能性が高いと考える値付けといわれています。実際に買い主を募集するにあたって設定する売り出し価格は、この査定価格をベースに売り主が決定するものです。

売り主の心情的には少しでも高く売りたいでしょうが、買い主の立場に立てば、少しでも安くいい物件を買いたいものです。従って、査定価格より高い売り出し価格を設定すると、売却までの時間を要する可能性が高くなります。

逆に、なるべく早く売却しなければならない事情がある場合、査定価格より低い価格設定で売らなければならなくなることもあります。

また、昨今の不動産取引事情から、売り出し価格で興味を持った買い主との値引き交渉が持ちかけられることも少なくないため、最終的な売却価格は、売り出し価格を下回ることも考慮しておく必要があります。

マンション売却に関する費用・税金・書類

マンション売却にかかる費用は、仲介手数料・抵当権抹消費用・リフォーム費用があります。

仲介手数料は、仲介を委託した業者に支払うもので、成約価格の3％＋6万円＋消費税です。

抵当権抹消費用は、ローン残債や抵当権設定がある物件の場合に、それを抹消するための手続きに要する費用です。

リフォーム代は物件の状況によってまちまちですが、安く購入して自分でリフォームしたいという買い主も増えているので、売却にあたってリフォームしたほうがいいかどうか、業者に相談するのもいいでしょう。売買が成立するまで、売却費用は発生しませんが、リフォームまではいかなくても、壁紙を貼り替えるなどの修繕費用は必要となる場合があります。

税金は、印紙税・譲渡所得税・住民税がかかります。

印紙税は売買契約書に必要な印紙代で、原則的に売り主と買い主の折半になります。物件の売買価格によって異なり、本体価格が1000万円以下なら1万円、5000万円以下なら15000円などと決められています。

譲渡所得税は、売却価格が所得価格を超えた利益に対して課税されます。

住民税は、物件住所の都道府県及び市区町村の両方に納める地方税です。

必要書類は、権利書・固定資産税の納税通知書・住民票・印鑑証明・マンションの管理規約/使用細則/総会資料・ローン返済予定表となります。

この中で、住民票と印鑑証明は、現住所と登記上の住所が異なる場合に必要となる点と、マンションの共有者がいる場合はその分も必要になる点に注意しましょう。

買い替え特約にもリスク要因はある

現在の物件売却が決まる前に気に入った新居が見つかったので購入を決めた──その後、一定期間が過ぎても一定金額で物件売却できない場合、新居の購入を解約できる、それが買い替え特約です。

これによって、新居の手付け金没収や違約金請求を回避できるので、買い替えする側に大きなメリットがあるともいえます。

一方で、仲介業者や新居の所有者にとってはリスク要因となるわけですから、手放しで安心してはいけません。売却しようとする物件の査定価格が相場より安くはないか、しっかり見極めた上で、新居の契約及び買い替え特約を検討することをオススメします。