仲介業者と媒介契約を結ぶ

査定後は不動産業者と「媒介契約」

このページでは、マンション売却の各種媒介契約や業者による即金買取と、仲介業者の選び方について紹介していきます。

媒介契約には3種類あり

マンションを売却する際に仲介業者と取り交わす契約には、以下の3種類があります。

マンション売却を複数の仲介業者に依頼して、競争原理を働かせてリスク分散することができる契約です。
他の業者の名称や所在地を通知する明示型と、通知しない非明示型とがあります。

ただし、業者側見ると利益保障が不確定なので、営業・宣伝にコストをかけにくいといった側面もあります。

仲介業者を1社に絞って交わす契約です。ただし、売り主が直接、自分で買い主を見つけた場合は、この業者を介さずに契約することができます。

業者には、最低週2回の業務報告をするか、不動産情報ネットワークのレインズに7日以内の業務報告が義務づけられています。
そのため、売り主としては購入希望者からの反響などが把握しやすく、業者側も採算が読めるので、一定の営業・宣伝コストをかけることができるというメリットがあります。

専任媒介契約の一種ですが、こちらは自分で買い主を見つけて契約することができない、完全な1社独占で仲介依頼する契約になります。

業者には、最低週1回の業務報告に加えて、レインズへの5日以内の登録が義務づけられ、契約の有効期間は3ヶ月以内で、売り主の申し出がなければ契約更新ができません。本当に信頼できる業者ならいいのですが、初めて取引するのであれば、3ヶ月拘束される契約にもなるので、軽々にオススメすることはできません。

マンション売却を仲介してもらうのではなく、業者に直接、即金で買い取ってもらう手もあります。

転居までの時間的余裕がない場合や、マンションをすぐに売却したい場合には、仲介よりもスピーディに事が運びます。仲介手数料も発生しませんし、抵当権が設定されている物件でも金融機関との交渉を代行してくれる業者もいます。

ただし、買い手が専門家になるため、売却価格はシビアに設定されることになります。

不動産仲介業者を選ぶというと、どの企業を選ぶべきかと思われがちですが、実際に担当となる営業マンに依存する部分のほうが大きいのです。

大手の不動産業者なら安心だと思いがちですが、エリア別に担当が分かれていて、あるエリアには1人しか担当がいないということも少なくありません。特に、サラリーマン資質の濃い営業マンだと、専任媒介契約をゴリ押しするなど、囲い込みをしようとする傾向もあるので、要注意です。

一方、優秀な営業マンとは、売り主・買い主両方にとって満足できる結果を出してくれるもの。

それには、エリアの不動産情報に精通していて、多様な販売ルートを持ち、多くの見込み客を持っている必要があります。その点で、全国規模の大企業よりも、特定エリアで長年の実績を持つ中小規模の業者のほうが、よい結果をもたらしてくれるともいえます。